Aile Konut Şerhi

“Aile konutu” bir hukuki kurum ve kavram olarak 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK ) ile hukuk hayatımıza girmiştir.

4721 Sayılı TMK’nun 194. maddesi, 4722 Sayılı Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Sekli Hakkında Kanun’un 9. maddesinin son fıkrası gereğince, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş olan evlilikler hakkında da geçerlidir. Bu sebeple 194. madde Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle derhal uygulanabilirlik niteliğini kazanmıştır.

4721 Sayılı TMK’nun “Aile Konutu” başlıklı 194. maddesinde: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” denilmekte; aile konutunun tanımı ise madde metninde yer almamaktadır.

Bu tanıma anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.

Bu kadar önemli olduğu açık olan bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukukî işlem yapması diğer eşin önemli yararlarını zedeler. Bu sebeple aile konutu ile ilgili olarak özel koruma hükümleri getirilmiş, aile konutu üzerinde hak sahibi olan eşin tasarrufları diğer eşin “açık” rızasına bağlanmıştır. Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da aynen benimsenmiştir. ( HGK’nın 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K; 02.03.2016 gün ve 2015/2-53 E., 2016/211 K.; 02.03.2016 gün ve 2014/2-1420 E., 2016/210 K. sayılı kararları )

Belirtilmelidir ki, evlilik birliği devam ettiği sürece aile konutu olan taşınmazda malik olmayan eşe sağlanan bu koruma varlığını sürdürür. Evliliğin herhangi bir sebeple sona ermesi durumunda ise ( boşanma, ölüm, iptal ) sözü edilen koruma kendiliğinden ortadan kalkar ve  taşınmaz aile konutu niteliğini yitirir.

  -Tapu kaydında aile konut şerhi bulunmayan taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılıp kaldırılmayacağı-

 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi: “ Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir.” şeklindedir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinin ilgili bölümü,II. Aile konutu Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.şeklindedir.TMK 193 maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi Türk Medeni Kanunu felsefesi içinde kabul edilmişken, TMK 194. maddesiyle bu kurala istisna getirilmiş, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Açık rıza yazılı veya sözlü olarak verilebilir. Örtülü rıza yeterli değildir. Açık rızanın varlığını ispat yükü; tasarruf işlemini yapanların üzerindedir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi hükmünden yararlanacağı kabul edilmektedir. (HGK. 24.04.2013, E. 2012/2-1567, K. 2013/579). Bu durum aile konutu olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydında, konutun bu niteliğini gösteren şerh olmaması hali ile ilgilidir ve taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Ancak, 14.02.1951 gün ve 17/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının dikkate alınması da zorunludur. Söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararına göre; vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmaz ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötü niyet bu durumda mahkemece resen nazara alınabilecektir. Bu nedenle, aile konutu üzerinde lehine tasarruf işlem yapılan kişi/kişilerin iyiniyeti her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Hemen ifade edilmelidir ki; tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen lehine hak oluşturan kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi de mümkün değildir. Nitekim benzer ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 ve 2015/1201, 19.06.2015 gün ve 2015/2-528, 2015/1713 sayılı kararlarında da kabul edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.03.2016 tarih 2014/2-1420 E. 2016/210 K. ve  21.10.2015 tarih 2015/2-247 E. 2015/2323 K. sayılı ilamlarına göre ” taşınmazın tapu kaydında ipotek tesis edildiği tarihte tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile banka basiretli bir tacir gibi davranarak satın alınan evin aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına yönelik bir tespit yapmamış ve aile konutu olan taşınmaz üzerinde banka lehine ipotek tesis edilmiş, bu işlem sırasında banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamış ise, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır”.